Mise à part la position géographique, l’un des facteurs les plus déterminants de la valeur d’une propriété immobilière est la santé du marché immobilier local. Les experts doivent prêter une attention particulière aux différents événements actuels qui peuvent indiquer un ralentissement ou un déséquilibre du marché, ou à l’inverse, un marché immobilier solide et prospère. À la manière d’un médecin qui recherche des signes de déclin ou d’amélioration de la santé d’un patient, vous disposez de signes pour déterminer la santé d’un marché immobilier. Dans cet article nous vous présenterons quelques événements du marché qui indiquent une tendance à la hausse ou à la baisse du marché immobilier, dont certains pourraient être les signes précoces d’une éventuelle bulle immobilière ou d’un effondrement.
Les signes d’un marché immobilier sain
1. Le nombre de transactions augmente
L’augmentation du nombre de transactions est la preuve d’un marché en hausse. De nombreux évaluateurs se focalisent sur l’augmentation du prix des maisons, et négligent d’examiner également le nombre de transactions. Après tout, il est logique que si le sentiment des acheteurs est bon, le nombre de transactions augmente en conséquence, et nous observons un marché immobilier en hausse.
2. Des délais de vente plus courts
Des délais de vente courts indiquent également une hausse du marché immobilier, généralement due à une offre inférieure à la demande. Le temps de commercialisation est plus court sur un marché de vendeurs en raison d’une offre limitée de biens.
3. Les conversions en copropriété deviennent plus courantes
Les conversions d’immeubles d’appartements en logements en copropriété sont une indication de la rareté des propriétés disponibles sur le marché, au point d’encourager les propriétaires à faire les dépenses d’investissement nécessaires pour convertir leurs propriétés. C’est une indication d’un marché en expansion, car les investisseurs ne vont pas prendre ce risque à moins qu’il y ait une indication d’une pénurie sur le marché qui leur permettrait de récupérer le capital employé pour faire la conversion. Par conséquent, les conversions de logements en copropriété deviennent plus courantes dans un marché en expansion.
4. Les prix augmentent tandis que les revenus restent stables ou diminuent
Quand les prix augmentent alors que les revenus restent stables ou diminuent, cela indique un marché en hausse. Non seulement c’est un signe d’un marché en hausse, mais cela constitue une preuve solide d’une possible expansion. Si la croissance des revenus n’est pas compatible avec la croissance des prix des logements, de nombreux emprunteurs empruntent contre la bulle en augmentant la dette de leur ménage pour acheter un logement, en particulier si les taux des prêts hypothécaires sont bas et si les prêts hypothécaires sont relativement souples. Finalement, la hausse des prix des logements devient insupportable et la bulle immobilière éclate.
Signes d’un marché immobilier en déclin
1. Augmentation des logements vacants
Nous pouvons mesurer le nombre de logements ou de types de propriétés qui sont restés vacants par rapport à ceux qui sont occupés. L’évolution des logements vacants est une mesure qui peut être utilisée pour analyser le marché. L’augmentation du nombre de logements vacants dans les maisons individuelles est le signe d’un marché immobilier en déclin (cela indique que la demande des acheteurs est faible). Il convient d’examiner les maisons vacantes et sur le marché ou retirées du marché et inoccupées, et non les maisons vacantes en raison d’une activité saisonnière.
2. Délais de vente plus longs
Un mouvement de délais de vente plus longs peut indiquer qu’un marché s’adoucit et qu’il s’agit d’un marché d’acheteurs avec une abondance de biens. Les délais de vente doivent être comparés non seulement d’un mois à l’autre, mais aussi d’une année à l’autre pour tenir compte des cycles typiques tels que les variations saisonnières. Des délais de vente plus longs sont le signe d’un marché en déclin.
3. Augmentation des compromis de vente
Un changement dans la fréquence des compromis du vendeur sur le marché donne un aperçu des conditions actuelles et changeantes du marché. Une augmentation des compromis du vendeur indique que les vendeurs doivent donner de la motivation aux acheteurs. Cela indique qu’il s’agit d’un marché avec plus de vendeurs et moins d’acheteurs. Lorsque vous avez plus de vendeurs et moins d’acheteurs, vous allez avoir une concurrence sur les prix, ce qui peut conduire à un marché en déclin.
4. Baisse de la création d’emplois
La croissance de l’emploi et le marché de l’immobilier vont de pair. Lorsque nous constatons une diminution de la taille de l’emploi, c’est la preuve d’un marché immobilier en déclin, car il y a moins de pouvoir d’achat sur le marché. Dans un marché de l’emploi fort, les gens sont plus susceptibles d’acheter des maisons. Dans un marché où la croissance de l’emploi est en baisse, ils sont moins susceptibles de le faire.
